penilaian properti pertambangan

A.      Definisi pertambangan

Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan Batubara, Pertambangan adalah sebagian atau seluruh tahapan kegiatan dalam rangka penelitian, pengelolaan, dan pengusahaan mineral atau batubara yang meliputi penyelidikan umum, eksplorasi, studi kelayakan, knstruksi, penambangan, pengolahan dan pemurnian, pengangkutan dan penjualan, serta kegiatan pascapenambangan.

Ciri-ciri aset pertambangan antara lain sebagai berikut:

a.     Memiliki lahan yang relatif luas sesuai dengan Surat Ijin Pertambangan Daerah (SIPD), Kuasa Pertambangan (Ijin Usaha Pertambangan, IUP), Kontrak Karya (KK), dan Perjanjian (cth: perjanjian karya pengusahaan pertambangan batubara (PKP2B)) yang dimiliki

b.     Memiliki pola integrasi dalam pengolaan aset

c.     Memiliki keterbatasan produksi sesuai jumlah cadangan terukur

d.     Memiliki umur tambang dengan jangka waktu tertentu

e.     Sangat tergantung pada faktor pendukung, iklim, cuaca dan syarat penambangan lainnya

f.      Sangat dipengaruhi oleh jenis bahan galian yang terdapat dalam cadangan

g.     Mengalami proses produksi/pemurnian lanjutan dari produk bahan galian yang dihasilkan

h.     Tanah dimana bahan galian berada tidak termasuk dalam penilaian, sedangkan tanah dimana tempat proses pengolahan dilakukan bahan galian/stockpile dihitung sebagai aset pertambangan.

i.       Harus dilakukan reklamasi dan penutupan tambang pada saat penambangan tidak beroperasi

B.      Jenis-jenis pertambangan

Pengelompokan berdasarkan pada undang-undang pertambangan usaha pertambangan dikelompokkan menjadi :

1.    Pertambangan mineral

a.     Pertambangan mineral radioaktif

b.    Pertambangan mineral logam

c.     Pertambangan mineral bukan logam

d.    Pertambangan batuan

2.    Pertambangan batubara

Klasifikasi berdasarkan pada hasil tambang

1.    Pertambangan minyak, gas, dan panas bumi

Pertambangan baik di daratan, atau lepas pantai yang mengeksplorasi minyak, gas, dan panas bumi

2.    Pertambangan bukan minyak, gas, dan panas bumi

Usaha pertambangan yang mengkesploitasi selian minyak, gas, dan panas bumi yaitu pertambangan yang dapat berupa logam, dan bukan logam (batu, tanah, pasir)

Klasifikasi berdasarkan pada tempat pertambangan :

1.    Pertambangan lepas pantai

Pertambangan yang dilakukan di lepas pantai/perairan, umunya pertambangan minyak

2.    Pertambangan daratan

Pertambangan yang dilakukan di daratan :

a.     Tambang dalam

b.    Tambang terbuka

C.       Dasar Penilaian Pertambangan

Penilaian usaha pertambangan cenderung lebih kompleks dan tergantung pada kandungan dan nilai bahan tambang dan bukan semata-mata karena lokasi dari pertambangan.

Faktor yang mempengaruhi nilai usaha pertambangan :

1.    Jenis bahan tambang yang terdapat dalam wilayah kuasa pertambangan

2.    Izin pertambangan yang diberi

3.    Kuantitas deposit yang terkandung dalam wilayah kuasa pertambangan

4.    Kuantitas dan kesesuaian deposit dengan permintaan pasar

5.    Kesulitan dan kemudahan dalam mendapatkan/mengerjakannya

6.    Biaya membangun dan menggali

7.    Anggran output untuk memenuhi permintaan pasar

8.    Anggaran keuntungan dari perusahaan yang menjalankan

D.      Prinsip Penilaian Yang Berkaitan Dengan Penilaian Aset Pertambangan

1.    Highest and Best Use

Prinsip ini seharusnya menjadi langkah awal dalam melakukan penilaian aset. Prinsip HBU, merupakan analisis pada subyek tanah dalam keadaan kosong. Ada empat hal yang mendasari prinsip HBU yaitu, secara legal diperbolehkan, fisik memungkinkan, segi keuangan layak dan menghasikan keuntungan yang sebesar-besarnya.

Seorang penilai sebelum melakukan penilaian biasanya mengkaji lebih dulu analisis cadangan setelah memperoleh data-data aset yang dinilai, karena produktifitas pertambangan dapat diukur dari kodisi dan jumlah cadangan dan faktor yang lain seperti kajian geologis, geoteknik, hidrogeologi, sistem penambangan, sistem pengangkutan, sistem pengolahan dan pemurnian yang turut mempengaruhi nilai

2.    Penawaran dan Permintaan (Supply and Demand)

Prinsip ini harus dilihat dalam perspektif ekonomi secara luas. Tingkat konsumsi dan daya serap pasar baik regional, nasional maupun international menjadi bahasan tersendiri. Aset pertambangan berkorelasi langsung dengan produk yang dihasilkan sehingga nilai suatu aset pertambangan menjadi saling tergantung.

3.    Prinsip Eksternal (Externalities)

Dalam prinsip ini faktor-faktor eksternal sangat berpengaruh terhadap nilai aset pertambangan. Faktor eksternal ini bisa berupa faktor ekonomi, politik, sosial budaya, lingkungan maupun peraturan-peraturan terkait.

Adanya eforia reformasi peraturan pertambangan, kebijakan pajak ekspor-impor, keterbatasan tenaga kerja, kerusakan lingkungan merupakan beberapa contoh terkait dengan faktor eksternal yang dapat mempengaruhi nilai. Aset pertambangan sebagai penghasil devisa, dengan cakupan kegiatan yang saling terkait antara industri hulu dan hilir sangat dipengaruhi oleh faktor eksternalitas

4.    Prinsip Keseimbangan (balance)

Prinsip keseimbangan erat kaitannya dengan tata kelola perusahaan (Good Corporate Governance), bagaimana menggunakan dan memberdayakan sumberdaya yang tersedia secara optimal, sehingga menghasilkan output yang maksimal dengan tetap memperhatikan pembangunan berkelanjutan. Pengolahan lingkungan yang baik, merupakan contoh bagaimana mengelola aset pertambangan yang baik. Eksploitasi lahan tambang secara berlebihan dapat merusak ekosistem, terutama pada lingkungan dimana usaha tersebut dijalankan.

5.    Prinsip Penggantian (Substitution)

Tidak berbeda dengan jenis properti yang lain, harga suatu properti cenderung ditentukan oleh harga yang akan dibayar untuk mendapatkan properti pengganti yang sama dan sejenis. Hampir semua properti menggunakan prinsip ini di dalam penilaian. Namun demikian untuk mendapatkan properti yang sebanding dan sejenis di bidang pertambangan agak sulit karena masing memiliki karakteristik yang berbeda.

E.      Proses penilaian pertambangan

1.    Review penugasan

a.   Identifikasi terhadap Dokumen kontrak

Identifikasi terkait lokasi dari tambang, dan dokumen fisik atau kontrak atas penguasaan tambang, seperti Surat Ijin Pertambangan Daerah (SIPD), Ijin Usaha Pertambangan (IUP).

b.  Tujuan penugasan penilaian

Pemanfaatan estimasi nilai yang akan digunakan oleh klien ditentukan diawal, dan sesuai keinginan klien untuk menyebutkan angka dalam bentuk range nilai, atau dengan satu nilai.

c.   Ruang lingkup penilaian

Luasan dari proses data yang dikumpulkan, dinilai dan dilaporkan. Agar para pengguna mengetahui batasan penilaian.

d.  Definisi Nilai

Nilai apa yang hendak dicapai klien harus dijelaskan dalam laporan

e.   Tanggal Penilaian

Nilai sangat dinamis, sehingga tanggal perlu dicantumkan

f.    Batasan dan asumsi

2.    Pengumpulan Data dan Analisis Pendahuluan

Analisis ini diperlukan untuk menentukan ciri dan ruang lingkup tuas pekerjaan dan beban kerja yang akan diperlukan dalam pengumpulan data. Data awal yang dikumpulkan terkait data umum, data khusus.

Terakit aspek teknik, data yang dikumpulakn adalah :

a.     Kajian geologi dan eksplorasi

b.    Kajian geoteknik

c.     Kajian hidrogeologi

d.    Sistim penambangan

e.     Sistim pengolahan dan pemurnian

f.      Sistem pengangkutan

g.     Nisbah Pengupasan (SR)

h.    Kadar Batas Rata-rata Terendah (COG)

i.      Ketebalan Batas Rata-rata Terambil (COT)

Aspek ekonomi

a.     Infra struktur

b.    Tenaga kerja

c.     Harga komoditas bahan galian dan persaingan

d.    Jenis produk sampingan dan produk akhir

e.     Nilai dan prospek bahan galian

Aspek lingkungan, Kesehatan dan keselamatan Kerja

Aspek hukum

3.    Analisis Higest and Best Use

Hal yang mendasari prinsip HBU yaitu, secara legal diperbolehkan, fisik memungkinkan, segi keuangan layak dan menghasikan keuntungan yang sebesar-besarnya.

4.    Pendekatan dan Metode Penilaian

Pendekatan yang digunakan pada umunya :

a.     Pendekatan Data Pasar

b.    Pendekatan Biaya

c.     Pendekatan Pendapatan

Dalam penilaian pertambangan, akan lebih mudah menggunakan pendekatan mana yang dipilih dengan mengelompokkannya berdasarkan jenis properti atau tahapannya, tergantung pihak appraisal dalam pendekatannya.

Sebagaimana diterapkan untuk hak atas properti sumber daya tambang, penggunaan Metode Penilaian yang sesuai tergantung pada tahapan eksplorasi atau pengembangan properti. Untuk kemudahan, properti tambang dapat digolongkan menjadi empat jenis utama, meskipun terkadang penggolongannya menjadi opini dari Penilai atau Tenaga Ahli.

a.       Properti eksplorasi

b.       Properti sumber daya

Properti sumber daya mengandung suatu sumber daya Mineral atau sumber daya minyak bumi, tetapi belum dilakukan pra-studi kelayakan atau studi kelayakan untuk secara ekonomis dianggap layak.

c.       Properti pengembangan

Properti Pengembangan, pada umumnya telah ditunjukkan oleh studi kelayakan bahwa secara ekonomis layak, tetapi belum masuk dalam tahap produksi.

d.       Properti produksi

Properti produksi telah memiliki kegiatan yang aktif menghasilkan mineral atau minyak bumi pada saat dilakukan penilaian.

Pendekatan Penilaian untuk berbagai jenis penggolongan Properti SDA:

Pendekatan Penilaian	Properti Eksplorasi	Properti Sumber Daya	Properti Pengembangan	Properti Produksi
Pendapatan	Tidak	Dalam Beberapa Kasusu	Ya	Ya
Data Pasar	Ya	Ya	Ya	Ya
Biaya	Ya	Dalam Beberapa Kasusu	Tidak	Tidak

Pendekatan penilaian aset pertambangan dapat pula dikelompokkan berdasarkan tahapan penambangan :

a.     Cadangan

1)     Tahap penyelidikan dan eksplorasi dengan pendekatan biaya dan data pasar

2)     Tahap pengembangan pendekatan pendapatan dan data pasar

3)     Tahap produksi pendekatan pendapatan dan pendekatan data pasar

b.    Non cadangan

1)     Tanah menggunakan pendekatan data pasar

2)     Bangunan, sarana pelengkap dengan pendekatan biaya

3)     Dermaga Pendekatan Biaya

4)     Mesin dan Peralatan Pendekatan Biaya

5)     Kapal (vessel) Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar

6)     Tongkang Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar

7)     Alat Berat Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar

8)     Kendaraan Bermotor Pendekatan Data Pasar

9)     Inventaris Kantor Pendekatan Data Pasar

5.    Rekonsiliasi Nilai

6.    Laporan Penilaian

a.       Laporan penilaian seharusnya mengidentifikasikan secara memadai jenis properti, hak properti secara spesifik dan hak-hak terkait yang dinilai

b.       Laporan penilaian harus mengungkapkan nama, kualifikasi profesional dan pengalaman yang relevan dari Penilai, dan tenaga ahli lain yang menyusun penilaian teknis sebagai dasar untuk mendukung penilaian tersebut.

c.       Laporan penilaian harus didukung dengan pengungkapan peraturan, standar atau ketentuan praktek yang relevan dan dapat diterapkan pada penilaian dan Kajian Teknis yang menunjang. Semua estimasi sumber daya atau cadangan mineral/bahan tambang atau minyak bumi Yang dinyatakan pada laporan penilaian atau penilaian teknis yang mendukung, harus sesuai dengan definisi yang diberikan di bagian 3 di atas, dan sistem penggolongan yang mengacu pada definisi tersebut, kecuali jika terdapat masalah jurisdiksi hukum atau alasan wajar lain yang diungkapkan.

d.       Apabila sesuai dan memungkinkan, peta, kajian geologi, diagram dan foto seharusnya dimasukkan dalam laporan penilaian untuk membantu pengkomunikasian informasi. Informasi teknis yang relevan mendukung penilaian properti SDA, termasuk estimasi sumber daya dan cadangan yang dinilai, seharusnya diungkapkan dan dibahas dalam suatu penilaian teknis.

e.       Laporan penilaian seharusnya mengungkapkan apakah pemberi tugas, atau pemilik aset atau pengelola operasionalnya telah memberikan pernyataan bahwa semua data dan informasi yang tersedia dan relevan dengan penilaian, yang diminta oleh Penilai, telah diberikan kepada Penilai.

F.       Pendekatan metode pendapatan

Dalam menggunakan metode pendapatan, tahap pertama yang dilakukan adalah membuat estimasi pendapatan dari hak penambangan, dengan tahap berikut :

1.      Mengetahui berapa perkiraan kandungan tambang yang terdapat dalam wilayah uasa pertambangan

2.         Mengetahui kompoisis kandungan tambang

3.         Mengetahui berapa luas wilayah kuasa penambangan

4.         Mengetahui berapa lama hak penambangan diberi dan berapa tahun masih tersisa

5.         Mengetahui berapa besar kemampuan maksimal serta modal dan tenaga kerja yang dimiliki

6.         Persentase kemampuan menambang rata-rata

7.         Mengetahui harga jual pasaran hasil tambang

8.         Melakukan estimasi hasil penjualan kotor per tahun dari usaha pertambangan

9.         Melakukan estimasi seluruh biaya operasi pertambangan

10.     Melakukan estimasi keuntungan bersih per tahun

11. Mengalikan keuntungan bersih per tahun dengan faktor kapitalisasi untuk mendapatkan nilai hak penambangan